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谁还在买学区房?

房产动态 2024-05-14 18:26:1385互联网

谁还在买学区房?

人物

2024-05-14 11:37发布于北京人物官方账号

图片当学区房不再意味着买后即涨,也无法完全保证能上想上的学校,它开始变得值得衡量,甚至是被怀疑——到底是一个充满了不确定性的学位更重要?还是保住手里的资产不流失更重要?如今,买学区房的人大多是年轻的新兴中产父母,在多年打拼后手握些许资产,想要让后代上更心仪的学校,却也难以接受投资失败等现实风险。这两年买学区房的人,大概率要在摇摆中入场。文|邬宇琛编辑|楚明摇摆中入场那是北京德胜学区的一套学区房,还是带院子能停车的小区——房子在5楼,开放式厨房,不是暗厅,南北朝向。为此,34岁的王莉和丈夫决定坐上谈判桌。业主出价比他们预期的高了50万元,王莉和业主都没松口。「不是不行,但不值。」王莉心想。两边沉默许久,中介把业主约走。「走了就走吧。」王莉以为业主「有诈」。那之后业主再也没回来,等中介回来,他告诉王莉夫妇:「这套房子已经成交了。」决定买学区房以来,那是王莉最接近交易的一次谈判。「早知道松口了。」她有点后悔,但很快又回过神来,或许能够看上更好的呢?这对夫妇谨慎地在学区房市场徘徊。「迷茫了,一定要买学区房吗?」今年3月,住在北京的孙悦欢第一次在买学区房这件事上动摇。她今年35岁,本是坚定的学区房购买者,但从去年开始看房到现在,她发现北京的学区房越来越难下手。买学区房在过去近十年的中国楼市里不算什么值得稀奇的事。房子的价值因为附带的教育资源而多了一种变量。不夸张地说,在楼市红利期,买学区房某种意义上算是一种可靠的投资,大多数情况下无需犹豫。30岁出头的李小芬仍记得,大概是2013年,自己还在读大学时,北京的著名「神盘」华清嘉园单价一度逼近10万元。这座建于2000年的小区本身平平无奇,却因为学区对口中关村二小,靠近清华大学,房价在20年内实现了约20倍的增长。那对她是一个「学区房的启蒙」,至今印象深刻。或许放在那时,她的买房之路不至于这么曲折。十多年过去,学区房在此时受到关注,是因为光环的褪去。同样是华清嘉园,目前有房源单价下跌了2万多元。在海淀万柳,曾经的「学区房神话」蜂鸟家园在这轮下行中仍未止跌,有的房子相比2020年高点甚至跌去一半。楼市正在下行已是共识,而教育环境也在发生变化。一是新增学龄人口数量在下降,学区房的整体需求被很多人预期会降低;而政策确实在几年间发生过变动,比如「多校划片」,又比如「教育集团化」,以及学区内学校之间教师轮岗流动,试图让教育资源变得更均衡。这些政策和趋势让学区房的价值在很多人心中也大打折扣。许多个内心纠结的夜晚,王莉都在脑海闪过那个念头,「要不放弃在北京买学区房,让孩子回长沙上学算了」。她很快又说服自己,再坚持一下。当下,买学区房比任何时候都更值得衡量,甚至是被怀疑——到底是一个充满了不确定性的学位更重要?还是保住手里的资产不流失更重要?想买学区房的人无法忽视风险。他们大多是年轻的新兴中产父母,在多年打拼后手握些许资产,想要让后代上他们更心仪的学校,同时抗风险能力又不强。这一两年,想买学区房的人,大概率要在摇摆中入场。图片北京五道口地区的学区房 图源视觉中国分歧学区房比想象中更难下手。大门直对着马路,没有院子,只有许多栋楼房。要看的房子在7楼,王莉坐电梯先到了5楼,从一个大平台出来,再通过楼梯向上爬2层楼,才到7楼——映入眼帘的是一条漫长的连廊,破损发黄的白墙,上面还贴满了小广告。连廊有一股难闻的说不上来的气味,房子们就在这条连廊的其中一侧。「到了。」中介说,用钥匙扭动锁头,发出刺耳的噪音。推开门,正对着的是厕所,狭小的客厅里没有阳光。这套房子报价700万元。「这种户型我不看了」,王莉有些不满地告诉中介。但很快,她发现700-800万元的预算,在东西城只能看到这样的户型。去年10月,王莉和丈夫专门付费约了一名房产博主咨询学区房的购买事宜,他们的小孩2岁半,希望在幼儿园前就能够把学区房搞定。王莉的购房需求不算复杂:她希望孩子未来上的是顶尖学区,并且在购买后尽可能保值——这个要求看似简单,但在当下的市场环境里,又显得很难。在那之前,这名年轻的母亲对北京学区房几乎没有任何概念。咨询桌上,这位博主告诉她,「学区就看东西海」。「东西海」是北京传统的三个教育「强区」,即东城、西城、海淀。囊括了北京所谓最「顶尖」的几个学区,和数不尽的老小区。王莉按照推荐,把目光放在了东西城的几个顶级学区,东城有和平里和安交学区,西城有俗称的「金德月」,也就是金融街、德胜和月坛学区。这些学区的对口学校都是知名的「牛小」「牛中」,但等到真正看房时,王莉要面对绝大多数买学区房的人都会面对的难题:居住体验普遍不佳,除非预算很充足才可能买到兼顾学区和居住的房子。在她的待看列表里,最老的房子建成于1975年,最新的也要追溯到1996年。「大部分的小区环境差,小区内有停车的院子都是一种奢侈」,而好不容易有环境比较好的小区,楼龄又比较老。李小芬至今还记得在海淀看到的一套56平米的二手房,推开门客厅只有4平米,只能放得下一张桌子。她问中介,「这价格是多少来着?」「530万元」,她苦笑,转身走了。之后,李小芬和丈夫拿着500万预算在万寿路看了几套六七十平方米的房子,都不太满意。他们的海淀看房之旅陷入停滞。如今,学区房增值甚至保值都不保的情况下,不佳的居住感受,无疑让家长心中的犹疑又增加一重。过去,买一套低总价的「占坑房」,既能上学,还相当于买个「理财」,是很多人的选择。但现在,正因为占坑房的居住属性较低,在这轮行情里跌得也最厉害。孙悦欢一开始是奔着顶级学区去的。「顶级」可能让人甘愿承受风险,她把预算设置在800万元,兴冲冲到德胜看房,但马上被丈夫叫停,「买不起,迟早会掉价」。开始看房以来,丈夫说过最多的话就是这句「买不起」。为了拉动丈夫买房,孙悦欢事先就把房子看好,把未来月供的数额计算好给丈夫看,「这套房首付比较低,180万元,咱们手里的公积金全拿上,再找爸妈借个一二十万,这180万就凑够了」。丈夫口头上答应,很快又会提出反对意见,觉得没能力承担风险。最近看的一套西城的学区房,50平米带电梯的商品房,报价580万元,他们在现场都很满意。丈夫终于说要约谈,结果临近谈判,又改口说:「太亏了,至少得560万元。」孙悦欢差点就想开口吵架了,但她还是忍住了。因为看房,她甚至开始怀疑这段婚姻,「我嫁给他之前是什么样儿的?我嫁给他之后好像变得更差了。」她把预算调整到500万元,去看东城的和平里学区。但和王莉一样,她发现和平里的老小区环境普遍也不好,空间还小,让她觉得不值这么多钱。「我嫌和平里破,和平里嫌我穷。」她调侃道。王莉曾和丈夫硬着头皮看了西城月坛的一套房,挂牌价1180万元,房子在顶楼,面积不大,76平米,但户型比较方正,小区环境和学校环境都让他们很心动,但同样看房的有另外两组客户,而且预算确实超出太多,他们放弃了——多月之后,王莉发现这套房子跌去300万才成交,她心有余悸。李小芬也深刻记得,4年前西城区实行「多校划片」,市场上有学区房一夜暴跌百万元。购买者都不免怀疑,政策会变,人口数量也在下降,未来学区房的需求还会如此旺盛吗?没有人希望此时买学区房后也跌落如此。父母曾托一个对北京楼市有研究的朋友来「指导」王莉买房,对方在微信里发了一段很长的语音,语重心长地告诉王莉:「不推荐你们现在买学区房,经济下行,风险很大。」长辈们的担忧不无现实考量。两年前,丈夫所在的业务线直接被裁撤。那天还是丈夫的生日,王莉记得家庭群里都在祝福丈夫「事业有成,工作顺利」,但丈夫却发消息告知王莉,「我失业了。」那时,夫妻俩还相信,以丈夫的能力很快就可以找到新的工作,不久后丈夫果不其然被一家外企录用。外企氛围好,工作节奏比大厂要慢得多,丈夫和王莉都很满意。但入职半年后,公司突然宣布撤出中国,丈夫二次失业。这次失业的打击要比第一次大得多,王莉和丈夫真正感受到,「这是来自外部的原因」。就在这时,丈夫33岁。眼看着离35岁越来越近,这对夫妻逐渐感觉危机四伏,丈夫还是回到互联网公司。如今,尽管工作暂时稳定,但他们都担心下一次失业什么时候会再来。丈夫还是支持王莉买学区房,只是希望买个小点的房子,贷款压力小一些。「就买个总价低一点的,过几年再换。」王莉是湖南人,也想过放弃在北京的所有生活,回长沙买一套好学区房,但在网上一查,在长沙买房还要先缴一年社保(注:今年4月,长沙已放开限购)。争论过后,她的心绪又落回北京。图片图源电影《学区房72小时》「不得不买」人们都知道此时入场意味着什么,但对一些中产父母们来说,学区房像是不得不买的一张入场券。对他们来说,增值的信仰或许已经动摇,但「学区信仰」依然还在。这才让这份纠结变得如此深重。王莉和丈夫在孩子2岁半这年就开始打算买学区房。尽管距离读小学还有4年,但第二年小孩就要开始读幼儿园,这对程序员夫妇想让孩子早点进入优质公办教育的路线里,到初中也少为择校发愁。而且公立校的学费要更便宜——他们的小孩一年前开始上民办托班,一个月费用要8000元。买房显然是更贵的事情,在北京,好的学区房千万都不算多。如果算一笔账,整个义务教育阶段就算都读民办学校,也未必有买房这么贵。李小芬想过这个问题,到网上去查了关于民办学校的帖子,「骑马呀、出国留学呀、攀比父母的车呀」,她害怕自己的孩子会在对父母财富的比较中产生落差感,决定还是买房上公立校。2017年,王莉曾在杭州买过一套400万元的房子当作婚房,也当作投资——房子曾在2022年涨到630万元,但当时没卖,很快就迎来了楼市下行,跌去20%。她跟丈夫商量后一致同意把杭州的房子赶紧出手,置换北京一套好的学区房。王莉说,着急买房还有一层原因,是她害怕把钱握在手里花掉——那是家里七八年的积蓄,她要赶紧安顿好自己的资产。而对李小芬来说,很长一段时间里,她都不太相信自己能在北京买房,更不会是一套学区房。十多年前,她还在上大学时兼职做家教,走进东城区一栋老房子里,推开门看到学生一家生活在50平方米左右大小的一居室里,辅导作业还得在客厅。这个从四川来的女生,当时完全不能理解,「小孩怎么能够在这样逼仄的环境里学习和成长呢?」人至中年,有了孩子之后,学区房还是成为一种无法割舍的寄托。尽管拥有它并不意味着美好的未来,但没有它,又好像比别人缺少了一种资本。当邻居说他们一家准备在东城买一套学区房时,李小芬心里一紧。她一个有两套房的朋友,在去年添置了一套海淀的学区房,这又让她内心产生波动。受到身边人的影响,李小芬觉得,「要成为一个称职的母亲,自己不能什么都不做」。一旦开始考虑学区房,家长们就会产生一种自发的紧迫感。不同区域对学位资格获得的要求不同,比如有的城市要求提前一年就落户在学区房内,有的区域一套房产6年内只提供一个学位等等。为了应对未来区域政策的变化,很多人想更早地搞定学区房,主观地认为这样可以避免升学出现差错。同时,算法也在一轮轮地推送博主们的房产信息,各种学区房的帖子也在刺激着家长们——要抓紧时间看房。孙悦欢借住在亲戚家的房子里,买房一直是她的心结。现在住的房子光线稀缺,空间狭小,当她看见年幼的女儿在地上玩玩具,就暗下决心,「一定要买一套学区房,穷尽自己的努力让孩子好一点」。尽管女儿2029年才入学,她还是经常在社交平台上搜索诸如「西城区TOP50」,房产博主的表格比比皆是。她知道,那就是目标。图片图源剧集《三十而已》赌局王莉决定「死磕」学区房。为了尽可能降低贬值的风险,她反复分析学区的优劣。她认为,要找更均衡、短板更少的学区,「所谓好的学区,是兜底的学校不能太差」。最终,她更倾向德胜学区。「跌了两年,泡沫相对比较小。」她主观地推测,未来人口减少,德胜学区摇号无法入学的概率会变低,「到时候说不定不会跌还会涨」。想象很美好,但现实就是要面临巨大的风险,棋子仍然未落。她还发现,无论是700万元、800万元还是900万元的房子,都离「满意」甚远,同时满足学区和居住的房子显然更贵。看上去,想要在顶级学区上学就要增加赌注,好像只有足够大的赌注才能够触碰到足够好的砝码。每增加一笔赌注,成本和风险也变得越来越大。王莉和丈夫开始频繁计算每个月要还多少贷款——最早这个数字是3万元左右,到了后面,上升到5万元左右。她不断把预算往上抬高,期望再加100万就能够看到好房子出现。她做了个表格,记录下看过的房子:765万的房子不到70平,做不成三居室,850万的房子客厅是一个「L型」,到了900万,一套76平的房子「味道很大」……预算一路破千万——一套1100万,80平的房子,「户型和手枪腿一样」。孙悦欢也在卖力地看房。她放弃午休,抽出一个多小时打车去东西海的学区爬楼看房,又急匆匆回朝阳的公司。为了买房,她一刻也停不下来,周末去兼职摄影,赚钱补贴家用。她说服丈夫增加预算。去年12月,北京首套个人住宅首付比例下调至30%,她增加100万预算到600万,去看了西城的广内学区和陶白学区。丈夫依然犹豫,看过的一套房被买走。她埋怨丈夫迟迟不做决定,终于没忍住和他发生争吵。丈夫也急了:「要不是你给我亏了钱,这房子早买了。」2年前,夫妻经历过一次投资失败,亏损100万,尽管夫妻约定不再提这件事,但丈夫还是在情绪激动时重提。他或许不想再「赌」输了。买学区房此时已然是一个不定的赌局,不仅是赌这套学区房能不能上那个学校,未来能不能保值,更像是在赌一个家庭的未来。购房家庭都有着对未来的担忧。李小芬也是互联网公司的员工,她的不安并不比王莉少。只是丈夫在体制内,似乎分摊了一些风险。孙悦欢的抗风险能力也不强。她和丈夫都在建筑设计院上班,房地产行业不好,设计院的效益也不高。过去几年裁员降薪时有发生,她早已从恐慌到平静。她说能够给自己买房后的生活作保障的办法,是留40万元的现金在手里。图片图源剧集《小舍得》自洽王莉终于还是买了学区房。去年10月,她准备出发杭州去卖房,中介突然打电话告诉她,那套没谈下来的房源楼下,有一套同户型的房子,有好几个客户在谈,「你们现在第一顺位,要不要买?」她仍在犹豫。直到第二天一大早中介再次打来电话,「只有3个小时了」。她有些慌了,让母亲到现场看,发现确实有人在和业主谈价格。冲动最终还是击碎了谨慎。她和丈夫决定买下这套房子,不再折腾,通过电话远程和业主谈判,最终把价格谈在1100万元左右成交。王莉舒了一口气,但并不欢喜。她终于收获了一套学区房,却背上了这个赌注,要赌未来工作稳定、事业顺利,甚至是家庭健康平安。李小芬也买下学区房。她放弃了房型不好价格也贵的海淀,降低预算回到朝阳。她觉得「多校划片」并不保险,况且这一区域内的学校属于海淀的「第三梯队」,而且她也没有做好充足准备去成为一个海淀父母。像很多人一样,她对各个学校的了解基本来自网上看到的消息,像有的说朝阳区「没那么卷,氛围也比较自由」,房价相比之下要低,还有人说「单校划片、九年一贯,学位有保障(注:入学具体政策应依据相关部门的解释)。」在北三环附近,她看中一套有电梯的房子,户型方正、采光好,还带个大阳台,总共80平左右,两居室,觉得这才像个房子。她和业主开启了持续一个月的谈判,这套房子终于以586万元的价格成交。孙悦欢还在犹疑。父亲劝她,「学校没那么重要,有学上就行」。但各种房产博主发布的新信息都会让她内心迎来一次动荡,「我每天看的信息太多了」。她把自己看房的历程写成帖子,底下有评论说:「还好你老公劝你没买德胜,跌成什么样了。」但她依然坚定地认为,自己迟早会买学区房。买了房的人试图不再看小区的房价,让自己的内心获得平静。丈夫有一天嘀咕:「周边的小区又跌了。」李小芬回应:「又不卖,看它干嘛。」他们只能等待时间的答案。不确定的事情依然有很多,排除了那些复杂的考量,回到最原本的问题,买了学区房以后,就真的意味着能够上好学校吗?上所谓的好学校就是给孩子提供了最好的教育吗?或者这个问题很难回答,但每个人都会给出自己的解释。「从结果导向上看,我们即使是TOP2毕业,也深知自己和别人没多大区别。每个灵魂都是不一样的,我希望他更有趣,更有见识,体验更好,以后有更多选择。」王莉说。王莉落户后就打电话给幼儿园询问招生事宜,对方告诉她:「我们的招生政策是出生即落户。」放下电话,王莉无言。事到如今,她只能继续赌,明年倘若学位有余,或许政策会变化。她告诉自己,这一路都是这么「赌」过来的,「读小学都赌了,读幼儿园接着赌一把吧」。(应受访者要求,文中王莉、李小芬、孙悦欢为化名)图片图源剧集《三十而已》
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