武汉楼市,跳水了
作者:子非鱼
4月份的楼市,又进入了比惨模式。
上一篇文章已经分析了广州市的现状,4月份广州二手房成交量下跌了四分之一,下辖的11个区成交量全线下跌。
然而,没有最冷只有更冷,相比于武汉,广州算是幸运的。
我特意去武汉住建局官网查询了一下4月份的新房成交量,根据每天的数据合计得出了一个数据:
4月份武汉新房成交了7487套,相比于3月份的下跌了49%,也即成交量环比腰斩了。
制图:城市财经;数据:武汉住建局
要知道,武汉此前一直都是中国所有城市中新房成交最大的市场,在上一轮楼市牛市期间,武汉月均成交量都在2万套以上,2016年鼎盛时期,月均成交量甚至逼近3万套。
进入2023年,在一季度整体躁动之下,武汉也走出了一波小高潮,二三月份新房成交量都在1万套以上,3月份更是达到了1.46万套。
武汉成交量为何在4月份出现了大跳水?
原因其实还是偏宏观的。4月份楼市已经出现了整体转向的局面。
克而瑞披露的数据显示:
4月份百强房企实现销售操盘金额5665.4亿元,单月业绩环比降低14.4%。
同时,30个城市商品住宅成交1642万平方米,与2月绝对量基本持平。变化情况来看,环比下降27%,同比持增37%,虽然单月成交量略好于去年同期,但仍显著低于2019-2021年同期水平,市场复苏动能略显不足。
二手房方面,诸葛找房披露的数据显示:
重点10城截止到4月27日,成交80503套,环比下降9.34%。
既然是整体现象不是某座城市的个别现象,就只能从宏观层面上找原因。
逻辑其实也不复杂:
第一,压抑需求的需求在一季度集中爆发后,已经消耗得差不多。这种需求需要接上,必须依赖收入和就业复苏,然而宏观数据并没有接上。
第二,一季度着急上车的人发现,原本乐观的经济、收入和就业复苏预期并没有想象中那么顺畅。
在昨天的文章中,我已经说过,尽管GDP增长了4.5%,超预期复苏不错,但是几个关键经济指标仍存在不确定性。
表面上看,出口扭转了下跌趋势,在3月份实现了超预期增长。
但是, 很大程度上是压低工业生产品出厂价格,牺牲利润的结果。我们可以看到,进入今年之后,工业利润在原本就下跌的趋势之下,突然跳水,3月份跌幅虽然有所收窄,但相比于过往跌幅仍非常大。
来源:国家统计局
这说明,工厂都不怎么赚钱了,甚至是亏损的。
国家统计局公布的4月份最新制造业PMI指数回落至荣枯线以下。
来源:国家统计局
种种数据都在表明,当下的制造业压力巨大。
而制造业的发展情况直接决定了我们的就业情况,因为作为我国经济压舱石的制造业,占就业人口高达18.1%。
于是,我们可以看到,在制造业遭受不确定的背景下,我们的年轻人失业率创6个月来新高。
正是因为收入和就业仍存在较大不确定性,钱不好赚,找工作难,所以,哪怕热点城市中的挂牌房源调价比例中,有超过80以上在降价,哪怕降价让利,也没能推动成交量继续走高,而是转向下跌。
诸葛找房披露的数据显示,4月份热点城市二手房调价房源中,降价比例比3月份进一步扩大,达到了86.3%。
其中武汉的二手房挂牌量中,同样有超过80%在向下调价。
作为中部第一城的武汉,经济、产业、人口都有很强的竞争力。在中心城市人口增量整体降档换速的背景下,武汉的增量虽然也在下滑,但2022年仍有9万人。
但成交量在短暂上扬之后,回归平静,其根本原因在于。
中国的高收入人群是极少数,普通人才是绝大多数。想要单纯依靠高收入人群来撑起成交量,最多也就只能撑起热点城市核心板块而已。
房价形成的天堑,让相当一批普通人群有心无力,虽然有购房需求,但没有实力,只能是无效需求。
这就决定了很多城市,尤其是房价虚高的城市,即便在一季度迎来了成交量的小阳春,后续也难持久。
5月份武汉等城市可能会发布新一轮救市大招,毕竟从3月份以来,以厦门、郑州、沈阳、合肥、杭州、广州、苏州、深圳等为代表的城市,已经开启了新一轮救市。
在收入和就业彻底复苏之前,任何招数都不好使。
去年的全面救市是最好的佐证。
只有当大家对未来充满期待,日子红红火火、蒸蒸日上之时,成交量才会复苏,房价才会有新一轮支撑力。