取消集中供地！广州房价会猛涨？搞清楚这三点很重要

新年第一弹，吃个惊天大瓜：

广州已经明确，将取消试点近两年多的“两集中供地”。

一时间，阿拆的微信炸了：

为什么会取消？扛不住了吗？天价地王会不会重出江湖？房价会不会猛涨？

既然那么多人关注，我们就来详细聊聊。

│珠江新城IFC @细鹏 摄

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近日，一份自然资源部办公厅的重磅文件发布，即《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，内容很重磅。

一是，要求各地严格按测算铺排年度供应计划，必要时可以缩减规模暂停供地。

文件明确表示，各地必须要将该地区近3年的住宅用地平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积进行测算。

测算结果将作为该地区下一年度拍地计划的总量参考，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住房用地供应规模。

若某城市已供应未竣工住宅用地面积超过近3年平均完成交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。

二是，建立分批次拟出让地块清单公布制度，每批次公开时间≥3个月。

各地市、县自然资源主管部门要根据年度供地计划，分批次拟定未来一段时间内将要出让的地块清单。

清单的内容不仅要详细，包含地块位置、面积、规划条件等；还要对外公开。

更重要的是，清单的公开时间原则上不少于3个月。

按照广州现有的拍地规则，从地块挂网公告到保证金截止缴纳时间，差不多只有1个月。

如今，地块向市场公开的时间比之前延长3倍，目的就在于给足市场主体预期预判时间。

三是，详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告。

也就是说，虽然根据年度计划划分了不同的公开批次；但只要在拟出让的公开时间段内，每个批次的地块可以多次发布出让公告。

通俗点讲，假如某地块在今年第一季度的出让清单中，1月份挂网发布出让，没有成交。

2月份、3月份都可以继续接着挂网发布出让公告，直到在第一季度内成功出让为止。

如此看来，“两集中供地”时代将成为历史，以往的常态化供地将回归。

02

2021年2月，自然资源部出台土地新政，要求北上广深，以及南京、苏州、杭州、厦门等22个重点城市，对住宅用地供应实现“两集中”。

在那之前，广州土拍市场热度居高不下，持续出现新地王。

2020年10月，一线临江的海珠新港东路AH041405（琶洲东区）地块，吸引6家房企，历经3个小时、107轮激烈竞拍。

最终，保利以468978万元的总价收入囊中，折合楼面价约51462元/平，直接冲上当时广州楼面价TOP3。

2020年11月，天河奥体公园北侧AT1003036地块吸引11家房企厮杀。

最终，合景以486479万元的总价，将地块收入囊中，折合楼面价51463元/平，再次洗牌广州楼面价TOP10。

地价的攀升随之而来的是房价的猛涨，很快琶洲板块就迎来了10万＋，天河北板块甚至跨上了15万＋的阶梯。

这样的局面明显与“房住不炒”的基调相悖。

市场太过猛热，一时间房企们为了拿地疯狂加杠杆，投资客纷纷涌入售楼部，买房需要摇号才能有资格...

为了给市场降温，让楼市回归理性，“两集中供地”孕育而生。

│广州第一次“两集中供地”名单

从“两集中”实行以来，广州已完成了7轮集中供地。

在这几轮供地中，广州由第一场的多宗触发封顶摇号、一次性收入906亿，到去年最后一场央国企底价兜底收场。

可以说，土地市场降温不要太明显，简直是“封冻”。

为了挽回颓势，虽然ZF接二连三放松竞拍规则，依旧难以重燃房企拿地热情。

近2年来，土地供应及成交规模整体直线下降。

｜图源：克而瑞

事实上，年前很多而三四线城市，已经打破之前一年3-4次集中供地模式，增加场次第5轮、第6轮...

“两集中”的边界逐渐模糊化，去年12月市场疯传或将取消。

如今“房住不炒”的调控效果已经十分明显。

为了实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，下行周期中取消“两集中”是必经之路。

03

那么问题来了，取消“两集中”将会为市场带来什么影响？

对于政府端来讲，回归常态化的供地，使得土地出让更具备灵活性。

市、各区都将不再受到“两集中”的供地周期限制，可以根据需求灵活挂牌出让。

一旦地块条件成熟，摸查有意向企业之后就可以挂牌，能保证成交率。

｜已获得视觉中国使用授权

对于企业端来说，一年内可以拿地的机会增多了，再也不用担心每年就3-4次的拿地机会，拿不到全年只有饿死的局面。

并且，也减少了房企必须在某一固定时刻一次性筹集大量的参拍资金，缓解了融资压力。

对于市场端来说，土地市场作为楼市的晴雨表，分散化的地块成交喜讯会阶段性的提振市场信心。

“两集中”时期，所有的关注点和火力都集中在一起，一旦出现多数地块底价成交、流拍率上升等现象，负面情绪就会传达到楼市。

分散拍地之后，不再有集中流拍率过高等情况，并且频繁的地块成交利好，会在一定程度上刺激楼市的成交与回暖。

据内部消息，广州确定将取消“两集中”，广州市场将如何走向？

最直接的就是，广州的土拍热度将会有一定程度的回升。

一方面，常态化挂牌，可以让企业有充足的时间去研判地块和筹集资金。

一但地块比较优质，或者说满足企业内部的投资标准，企业就会出手。

如此一来，不仅缓解了土拍只有央国平“硬撑”兜底的局面，还会增加广州的财政收入。

此前我们做过统计，广州的财政收入比较依赖土地等相关收入，占比达70%及以上。

另一方面，会减少意外情况的发生，给予市场正常的积极信号。

比如去年最后一批次土拍，梅花铝厂如此优质的地块，居然会流拍，对市场的打击蛮大的。

我们做过分析，梅花铝厂本身的地块素质是没有问题的，只不过接连来的市场低迷预期和总价比较高等因素，让房企们短时间内难以拍板和拿出钱来。

灵活供地之后，此类尴尬情况会减少，市场看到正常信号后，会逐渐修复信心，回升热度。

其次，广州各板块之间的热度分化将进一步加剧。

毕竟，开发商拿地的可选择性和机会变多了，就不会集中子弹放手一搏或者为了补货而含泪拿下并不优质的地块等。

选择一多，自然会倾向于优中选优，热门板块的项目或将引发争抢。

没有规划利好等远郊区项目，恐将无人问津。

最后，广州楼市热度会有一定回升，但是不会大涨。

热门板块土拍的利好传递到楼市之后，会修复低迷的状态，毕竟回暖的迹象大家都看得到。

楼市不再是清一色的死气沉沉，而是多点化冷热交替的正常化现象。

另外，地块的分散供应，意味着项目不会在同一时间段内集中入市，引起板块内卷及供应踩踏。

│广州塔 @细鹏 摄

不过，经过这一轮周期的洗礼之后，无论是房企还是买房客都已经深知，房价不会再有大涨了。

理性，将是广州楼市的新常态。

总之，在如今的境况下，广州取消“两集中供地”，是一件利大于弊的事情。